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在上海，學區房是否無比重要？
原標題：在上海，學區房是否無比重要？
版權聲明：
本文作超值者知乎用戶@大餘，轉載已獲授權。
學區房，一個特別的名詞。教育資源分佈不均，傢長不願讓孩子輸在起跑
線上，直接讓北京上海等一線城市的學區房成為炙手可熱的高價搶購品。
本文以上海為例，談一談學區房的現狀和風險，以及學區房是否具有不可替代的重要意義。
目錄：
-上海優質高中/初中/小學有哪些
-好的升學規劃路線有哪些
-什麼是學區房
-上海學區房現狀如何
-學區房的政策及風險
01
上海優質高中/初中/小學有哪些
聊學區房為什麼要聊高中？
要知道學區房是體制內產物，而體制內繞不開高考，因此采取從“高中-初中-小學”倒推邏輯來聊學區房似乎也沒毛病，即普遍觀念會認為好的高中會影響初中，好的初中會影響小學。
至於“為什麼學歷不一定值錢，但學區房卻非常值錢”這種世紀難題不在本文討論范疇，知乎上就有這個問題，有興趣的盆友可以查查。
以下根據2016年清華、北大、復旦、上交的錄取人數羅列的上海高中名單。
其中包括赫赫有名的四大名校和八大金剛。上海中學，一本率接近100%，16年清北錄取瞭55人，要知道清北在上海每年共錄取200出頭，一個學校占比達1/4，另外復旦和上交101人。前段時間特別火的《中國詩詞大會》有位非常優秀的選手薑聞頁同學就是上中的學生。當然還有一位更火的選手武亦姝，也是來自四大名校之一的復旦附中。
緊隨上中其後的是華二，華東師范大學第二附屬中學，一本率97%，非常厲害，並且華二13年在閔行建立瞭一所分校，分校的師資是從本部調過來的，質量也很不錯，一本率88%。
復旦附中和交大附中的復旦、上交錄取人數也很可觀，占盡瞭先天優勢，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。
另外，必須要提一下閔行的七寶中學，近年來勢頭非常猛，單純從清北復交的錄取人數來看已沖擊到四大，甩其他八大幾條街，也有不少人斷言七寶必將改變四大的格局。
這裡有兩所不同體制的牛校。一所是浦東的上海實驗學校，另一所是虹口的上外附中。
我們常說四大名校、八大金剛，還有一個我們叫他“神仙學校”，就是上外附中。雖然他的清北復交錄取人數比不上四大，但我們看看他的畢業生去向就知道他的神之處。
有部分畢業生被耶魯、哥倫比亞這樣的常春藤錄取，還有被斯坦福、牛津、早稻田、港大這樣的世界名校錄取，隻有百分之十幾的人會參加國內高考或保送，成績也很突出。
這就是“神仙學校”，如果傢長想走出國這條路的話必買推薦，上外附中是不錯的選擇。
另一所不同體制的學校是上海實驗學校，采取的是獨一無二的十年制，小學4年，初中3年，高中3年，比同年級少2年，學生壓力和教學能力可想而知。雖然是公辦，但上實小學部是面向全市招生，錄取比例極低。
以上為上海頂尖高中的大體情況，關於數據較靠後的同等學校，列表中存在少許遺漏。
那麼這些牛校的生源是從哪裡來的呢？來看看上海的初中。
通過剛剛說到的四大八大對初中的預錄人數為參考，羅列出瞭各區優質的初中。
上海初中有一個特點，民辦初中整體比公辦要強。四大八大總預錄人數的前10名裡公辦初中就隻有靜安的市北，總預錄人數101人，這些數據幾乎都是市北的理科班貢獻的。
另一所不得不提的公辦牛初中就是上外附中的初中部，之前有提過他的高中——神仙學校，初中同樣備受關註，俗稱上外120。雖然是公辦，但沒有對口的小學，全市招生，錄取前120名，因此得名上外120。
120-360名的學生可以去上外附的一所民辦初中上海外國語大學第一實驗學校，俗稱克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的學生有機會考到上外附中高中部。
我們再來看看民辦初中，徐匯的華育，浦東的張江，閔行的上寶，從預錄數據來看都在頂尖行列，而且這三所初中都是由四大名校之首的上海中學承辦的，所謂的親父子關系。
顯然在高中預錄時占瞭不少優勢，這個優勢體現在上中預錄約240人，華育占瞭推薦107，張江22，上寶43，三校共占上中預錄的70%。前面說到的《中國詩詞大會》上海中學的薑聞頁同學就是華育初中畢業的。
這種如同親父子般的派系校還有復旦系，楊浦的復旦蘭生和復旦二附也是鼎鼎有名的初中，蘭生有60+畢業生被復旦附中預錄，前面說到的復旦附中的武亦姝就是復旦蘭生畢業的，復旦二附有20+預錄到復旦附中。
還有華二派系，傢族比較龐大，包括閔行的華二紫竹，嘉定的民辦華二，虹口的新華初中，普陀的進華中學。交附派系，榜上有名的有浦東的民辦交中。
雖說上海灘民辦初中整體要強於公辦，但單從區內來講，靜安區和長寧區的公辦還是要強於民辦的。
靜安有撐起公辦半邊天的市北初，還有靜教院和市西，靜教院是九年一貫的學校，其小學部在靜安區也是一梯隊。
長寧區的延安初和市三女中在區內也很突出，但市三女中隻招收女生，所以有人說長寧的男孩兒壓力大。
以上為上海頂尖初中和高中派系的大體情況，同樣關於數據較靠後的同等學校，列表中存在少許遺漏。
接下來看看各區頂尖的小學
討論小學沒有初中高中那樣清晰的數據，小學的升學數據是不公開的，全市也沒有統考，就沒有瞭統一的標準。這份表單主要是通過傢長的關註度，搜索熱度，學校本身的實力來評判。
可能有人會說上海的四大杯賽可以作為評判標準。確實，四大杯賽算是統考，我也參考瞭部分數據，但不得不說的有兩點。
1、杯賽更多的是依靠校外行為，即報培訓班雞血，校內影響因素較小，因此不能完全看杯賽成績來排名先後。
2、關於杯賽的命運，就在前段時間，我們看到四大杯賽中的小機靈杯取消瞭，亞太杯組織方也發表聲明，表示把進行中的17屆比賽更名為“52數學能力測評”，中環杯也表示不再舉辦此賽事，將更名為“思維100評測”。教委逐漸打壓競賽對於升學的影響，這是大趨勢。
我們來看小學。民辦公辦都有一些頂尖的學校。
民辦以徐匯的四大民辦最引人註目，徐匯隻有4所民辦小學，個個都大有名氣。
· 世界外國語小學聲名在外，其優勢在於外語，錄取率低至3%，另外世外小學大比例直升世外初中，也是很多傢長看中的，畢竟減輕瞭不少小升初的負擔。
· 逸夫小學以數學特長聞名，四大杯賽榜首常客，錄取率7%左右，不少優秀畢業生會進入華育、上外等頂尖初中。
· 盛大花園，面向全市招生，錄取率低於5%，去華育30+，據說很雞血。這樣全市招生的民辦校不多，我們收錄的還有靜安的上外靜小，虹口的上外附小、民辦麗英。上外附小就是我們前面提到的上外派系中的成員，也是非常難進的一所頂尖名校。
· 愛菊小學雖然稍遜色於前三校，但藝術特色是其最大優勢，吸引著眾多有藝術細胞的孩子，校址在法租界安福路，環境優雅。當然其錄取率也不高8%左右，畢業生少數能進華育/上外，大多數能進西南模范和西南位育，不過相較公辦而言仍然是很突出的。
徐匯除瞭四大民辦，還有四大公辦也值得關註。
匯師小學，緊鄰徐傢匯，以前是民辦，07年轉成公辦，學校質量有下滑，但其能力也足夠讓很多傢長心向往之。高安一小，姚明的母校，在徐傢匯公園旁邊，和向陽、建襄都屬於法租界，學校質量沒得說，房價也相當高。
這四所公辦小學在其總校附近都有分校，註意！分校有兩種情況：
1、高低年級分校，譬如高安路一小1-3年級在宛平校區，4-5年級在康平校區，兩校間距離不遠，且兩校區的學區劃片范圍是一致的。
2、分校是獨立的，譬如浦東的明珠A、B、C三所分校都有1-5年級，且學區劃片范圍也都是單獨的。地理位置上明珠A、B在濰坊板塊，C在三林。
說到明珠，我們來聊聊這所號稱上海灘公辦第一的小學。首先有個特例，作為公辦，明珠可以超綱，這可能是倪校長獨特的能力。另外，明珠非常非常雞血，也拿到瞭非常漂亮的成績，每年升入華育大概50人左右，占華育外區招生人數的1/4，升入上外120近20人，另外也有不少人升入瞭復旦蘭生、市北理、張江、上實這些前面提到過的牛初中。
作為公辦，明珠的牛可比肩徐匯的世外、逸夫、盛大和上外附小這些民辦校，同時還可享有公辦義務教育的福利，免學費。明珠受到如此追捧，可想而知。
另外，浦東的福山外國語小學名聲也是響當當的。福外的優勢在於外語，也有多個分校，福山/瑞華校區是高低年級，花園校區是獨立校區，都在源深板塊，而另一個獨立的證大校區在金橋板塊。還有一所福外正達是福外的民辦校，其實力也不可小覷。
楊浦的民辦比公辦強，但註意這三所公辦的入學門檻很高，要求全傢同戶，且落戶滿二年及以上。每所公辦小學都有一些入學要求，我們在後面的入學政策環節會詳細說到。
靜安的公辦比民辦強，其中靜教院我們之前聊初中的時候說到他是九年一貫制的，小學直升初中，近幾年也是非常火。15年底靜安閘北合並之後，可選的優質資源豐富瞭，同時競爭也增大瞭，老靜安是提倡快樂教育，老閘北是雞血出瞭名的，閘北實驗的奧賽成績非常突出就是雞血的效果。
閔行的七寶外國語，也是全市有名，尤其是奧賽和英語，七外16年四大杯賽排名全市第2，另外畢業生去向也很可觀，華育20+，上寶60，世外30+。不過去年下半年，七外吳校長退休事件鬧得沸沸揚揚，可見一個校長對於一所學校的影響還是很大的。
上外附小，全市招生，神仙校的開始，不過上外附小也有部分畢業生會選擇去華育、蘭生、張江這樣的牛初中。
長寧的江蘇路五小，建立瞭三個獨立的分校，欲打造名校集團，撐起長寧公辦小學一片天，是前面說到的武亦姝小學母校。像這樣的小學都是區內的佼佼者，就不一一展開，更多公辦優質小學詳見後文附表。
接下來我們梳理一下以上談到的高中、初中、小學比較清晰的升學規劃路線。
02
好的升學規劃路線有哪些
· 上中派系有華育、張江、上寶，三校共占上中預錄的70%。
· 華二派系的初中有嘉定的民辦華二、閔行的華二紫竹、虹口的新華初和普陀的進華中學。
· 復旦派系有一個特點，準入門檻是復旦教職工子女，僅有少量對外招生名額，這條升學路線也是大部分人公認的“復旦直通車”。
· 交大派系雖也有交大強大的基因，但整條升學路線並沒有那麼突出，除瞭交大附中保持中流砥柱外，交大附小和民辦交中目前很難進入頂尖行列。
· 上外派系，從上外附小到上外120，再到上外附中，這條神仙之路顯得格外耀眼。
這裡隻是羅列瞭上海知名的升學規劃路線，當然所有的路線都是基於你具備足夠能力的前提下，並不是說你進入某條路線，就萬事大吉瞭。
我們回到當下，小學階段，我們如何才能進入優質的小學呢？民辦，靠面談。公辦，靠學區房和準入門檻。本文以學區房為主，面談這塊知之甚少，有專門的機構培訓班。
針對孩子的面談一般考核表達能力、常識邏輯、模仿學習、閱讀、外語，還有禮儀。譬如：看圖說話，模仿屏幕中的動作，模仿多國語言及方言（英語、日語、西班牙語、上海話、粵語等）。
另外，有些學校會針對傢長面談，考察傢長的背景、教育理念和傢庭環境。
關於選民辦還是公辦？大多數傢長普遍存在的一種觀念就是，嘗試沖民辦，然後買一個學區房保底。（上海目前小學錄取順序是先民後公）
那我接下來就詳細講講學區房。
03
什麼是學區房？
“學區房”是一個民間概念，而非官方。從九年義務教育的角度講，每所房子都是學區房，顯然，我們關註的學區房並不是這個層面的，我們談到的學區房都是對口公辦、熱門、小學的房子。
這裡有三個關鍵詞。
第一：公辦，為什麼是公辦呢？隻有公辦小學才跟房子有對應關系，民辦跟房子沒關。我們常談到的學區房都是指的公辦學校。
第二個關鍵詞，熱門，為什麼隻關註熱門？顧名思義，那些鮮有人問津的，甚至是菜小的學校，大傢不會為瞭他而過多關註他所對口的房子，因此我們聊到的學區房都是對口還不錯的學校。但存在一些學校並不是一開始就備受矚目，而是隨著教學質量的提升慢慢進入大傢的視野，像老靜安的靜教院附小，10多年前接近菜小，換瞭校長之後，才逐漸成為靜安區一梯隊的小學。另外有些原本不錯的名校，近些年也有沒落的跡象，不過這種由於學校本身的質量導致的變動比例不大，而且周期不會短。
第三個關鍵詞，小學，為什麼是小學？有人可能會有疑問，初中不是也有對口地段一說嗎？確實，小學升初中也有地段生，但是，小升初是有篩選的，主要還是看小孩的能力，不局限於房子。能力強的小學生可以去考民辦初中，或公辦初中的特色班（重點班），若小孩能力較弱，即使有對口初中的房產，也隻能進入公辦初中的平行班（普通班），重點班和普通班可謂天壤之別。因此，初中學區房的性價比較低，本文不做重點討論。目前，大部分傢長關註的學區房主要還是小學階段。
總結一下，我們所講到的學區房就是，對口公辦的，熱門的，小學的房子。
以下為學區房更直觀的一種表現形式。
這是靜安區的靜教院附小的學區劃片范圍圖，他所對口的就是中間范圍內的住宅，圈外對口的就是另一所小學。絕大部分公辦小學都會有這麼一個劃片范圍，並且相互不重疊。
大傢可以關註一下自己現在住的房子對口的是哪所小學，若是熱門小學，你住的這個房子就是我們所說的學區房。
敲黑板，這裡需要註意一種特殊情況，靜安藝庭和靜安晶華園，有人會說這不是兩個商住樓嗎，怎麼會是學區房呢？特殊情況就在於這種樓是雙拼屬性，一部分是辦公產權，一部分是住宅產權，而住宅產權的房子能落戶，是學區房，不管房子裡放的是床和沙發還是放的辦公桌，主要看產權屬性。
我們瞭解到靜安藝庭11層及以上是住宅產權，靜安晶華園除瞭底商，上面也是住宅產權，是學區房。
這種樓的優劣勢也非常明顯 ，優勢在於能落戶，能上學，均價偏低；劣勢在於得房率低，居住品質一般，大部分沒有小區環境。後文中“學區房在售行情預覽”我們會看到更多這種具有住宅產權的商住樓。
為瞭更加直觀的瞭解學區房，我做瞭一張老靜安區13所公辦小學學區劃片總圖（2016版）
04
上海學區房現狀如何
環線分佈。內環內45%，占比遙遙領先，中環到內環間23.3%，外環中環間10.9%，外環外也有1/5的占比。
相對於北京，上海的優質教育資源分佈沒那麼極端，要知道北京的四個主城區，東城、西城、海淀、朝陽就把全北京90%以上的好學校占瞭。
我們再來看看板塊分佈情況。
129所優質校所在板塊的分佈情況。需要註意跨區域對比意義不大，譬如寶山的淞寶板塊，有5所優質校，但由於寶山的小學整體不突出，所以數量最多並不代表其價值最大，頂多說明在寶山區內有優勢。
各位關註的板塊中具體是什麼學校，詳見文末各區地圖附錄。
再來看看上海優質教育資源的占比情況。
優質教育資源占比從以下三個維度來看：
【學校維度】16.2%=145（優質公辦129+優質民辦16）／896（全上海總校數）
【人數維度】21.2%=3.6萬（優質校招生總人數）／17萬（全上海招生總人數）
【房屋維度】14.5%=110萬（優質公辦校覆蓋住宅總數）／760萬（全上海住宅總數）
從以上數據可以簡單看出：
1、優質校招生規模相對而言偏大（可能是由於社會期望和擴建）；
2、優質資源占比1/5，也就是10個小孩，有8個無法享用優質資源；
另一個現實是，似乎孩子的競爭對手也會越來越多，我們接下來看看上海過去這些年的新生兒數量。
這是過去16年來上海市新生兒的出生數量，已經突破瞭20萬，且2016年1月1日上海開放瞭二孩政策。
我們發現2012年的數據有些過高，能想到的主要原因可能是父母對龍寶寶情有獨鐘吧。
這樣紮堆兒會在6年後造成一個麻煩，和你分享資源的人尤其多，上好學校也就相對更難，我們俗稱2018／2019年為大年，面臨的形勢可能會更加嚴峻。
當然，我們也關註到一些利好消息。目前值得一提的是，教委早年提出創辦"傢門口的好學校"口號，學區化、集團化就是一種嘗試。以強校帶弱校，分享教師資源、軟硬件、管理經驗等，形成校與校間的強關聯。
以地理區域為基礎形成的就是學區化，像徐匯區的天平-湖南學區，涵蓋瞭周邊的小學和初中，有強校像愛菊、高安一小、建襄、向陽，也有弱校像世界小學。
以品牌校為核心組建的就是集團化，像浦東的明珠教育集團，成員校除瞭明珠ABC，還有明珠森蘭、明珠臨港、高東鎮小、祝橋小學。
這種學區化集團化的創新教育理念能否真正創造出更多優質教育資源，還有待時間考驗，我們拭目以待。
學區房的概念及現狀我們先聊到這，接下來我們看看學區房的入學政策。
05
學區房的政策及風險
學區房的準入門檻包括戶口和房產。
戶口的戶主需要是直系親屬或孩子本人，直系親屬包括孩子的爸爸、媽媽、爺爺、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠後，戶口掛靠在姑姑舅舅傢的，需要註意瞭。
其中有部分區域或學校還要求全傢戶口，比如靜安區就要求戶口本上必須全傢都在（爸爸媽媽孩子），而且戶主僅限父／母。楊浦一梯隊（二師附小、打一、控二）和虹口一樣都是非必要條件，有全傢三戶更好，沒有的話就需要報出生，報出生的意思就是小孩出生後戶口就落在這裡，一直到上學，6年未動，這種也是最先錄取的一撥人。
另一個準入門檻是房產，產權人要求是直系親屬或孩子，其中浦東新區政策原文如下“房產證產權人須是戶主（全部或共同共有產權）；學生本人是戶主的，需提供學生本人或父母為產權人（全部或共同共有產權）的房產證”，這是別的區縣政策中沒提到的。
該政策的出發點大概是產權人要清晰，無旁系等其他人。因此可以理解成：若父母為產權人，且劃分比例（合計100%），也符合要求。
不管怎樣，還是建議有需求的朋友去教委官網咨詢。
有瞭房產和戶口，並不意味著萬事大吉瞭，落戶時間或產證登記時間才是我們需要劃的重點。
我們知道熱門校擠破頭，往往會出現報名人數遠超計劃招生人數的情況，這個時候就需要排隊。
表中整理瞭各區要求最嚴，也是最熱門的一些情況。
老靜安和長寧16年政策要求“滿一年以上”，老靜安還有全傢三戶的要求。
老閘北是要求滿兩年，但閘北實驗很火，建議至少三年，同樣也是三戶。
楊浦一梯隊也是滿兩年，同時要求三戶，若不能滿足三戶，就需要報出生，另外打一更嚴。其他校就按時間長短排序錄取。
普陀一梯隊也是要求滿兩年，其餘按時間排序。
虹口的條件是三選一，三戶三年，三戶有房，四老報出生。三戶三年沒提房產，三戶有房沒提落戶年限，但一梯隊的四中心和三中心很火，基本上還是需要三戶有房落戶兩年及以上。
接下來就是按時間排序瞭。
徐匯一梯隊四大公辦至少三年，浦東一梯隊明珠、福外、六師附小也要三年才保險一點，但也要視當年報名人數而定，我們前面提到的2018／2019年是大年，說不定到時候三年都不保險，並且越往後可能越嚴。
閔行一梯隊是滿三年優先，黃浦上外要求滿三年，蓬萊二小滿兩年，其餘按時間排序。
以上為上海優質公辦小學的入學門檻，未來不排除將越來越嚴。時間就是金錢，在學區房這件事上也體現的淋漓盡致。
這裡補充一點，有些落戶時間是按整年來算的，會有一個截止日期，譬如老靜安截止日期是4月30日，也就是說若戶口本上標註的落戶時間為5月1日，就意味著到第二年4月30日還不到一年，到時候學校就有理由卡你，建議最好不要在這種時間點上落戶，盡量提前一些。有些區域可能不是4月30日，因校而定。
我們來匯總一下入學排隊順序。
整體上人戶一致排在首位，然後是人戶分離，最後是各種其他情況，集體戶、廉租房、居住證、隨遷子女。
我們剛剛聊到的準入門檻都是屬於人戶一致的情況，即使是第一順位，也需要更細的排序。最先錄取的人群是戶主、產權人直系，加報出生，也就是落戶時間6年的。然後戶主、產權人相同，看落戶時間長短，依此類推。若落戶時長相同，看戶主、產權人的關系，一般情況下父母排在四老之前，因校而定。
這裡還要註意一個細節，戶主和產權人最好是同一人，不排除是同一人的情況排在不是同一人的前面。雖然政策沒明說，但就有這樣的案例。變更戶主是相對比較方便的，時間很快，而改產權人可能會涉及到貸款未還清等問題。
以上即為需要傢長們重點關註的關鍵信息。知道瞭這些，再遇到有人跟你講買瞭這個房子就能進某某小學，你就知道他是及其不專業和不負責任的。
06
學區房的風險有哪些？
學區房怎麼還會變？
學區劃片范圍每年存在細微的變動，變動的概率和范圍不大，但對於變動的小區來講都是不小的考驗。
原因有很多，學校擴建、新建校、超負荷、招不滿。譬如，2017年3月15日各區教委公佈的最新政策，靜安區的一師附小學區就變動瞭，原本一師附小隻對口三和、四和居委，今年把武南居委和葉慶居委一部分也劃入到瞭一師附小，劃入的居委之前對口的分別是萬航渡路小學和靜安二中心，要知道這和一師附小比還是有挺大差距的，尤其是二中心（詳見下圖）。
很快，我們便看到瞭這種新聞：一漲再漲！少則60萬多則120萬，靜安二手房怎麼瞭？
另外，我們還發現黃浦區也有學區變動，原本對口新凌小學的民立、黃浦新苑、制造居委被劃入到瞭上師大附屬盧灣實驗小學，而原本對口上師大附屬盧灣實驗小學的徐一、徐二居委被劃入到瞭盧灣一中心（詳見下圖）。
對誰利好，大傢自有判斷。
關於學區劃片范圍變動的情況，給的建議就是盡量買過去幾年一直都對口該小學的房子，相對而言較穩定。
學區房還有一些風險。名額限制也是炒得比較熱的一個話題。
五年一戶的意思就是，這個房子五年內隻能有一個小孩上到對口的小學，多胞胎、二孩除外。
舉個例子，若上傢小孩2016年上的小學，那下傢接盤之後，至少要到2021年才能上對口小學，這個一定要好好算清楚。
註意，這個政策沒有倒追機制，也就是說政策頒佈之前使用過學位，不算在內。
不難理解，這是一個抑制學區房過熱的政策，由老靜安區2014年首先執行，目前大多數區縣皆實行瞭類似政策，其中黃浦、長寧、寶山是全區執行，徐匯、靜安、浦東、閔行、虹口、楊浦是部分校執行。五年一名額對於轉手也存在一定的影響，下傢可選餘地會窄一些。北京深圳是六年一名額，其小學是六年制，對房價的影響周期更長。
有人會問，我怎麼知道這個房子上傢到底用沒用過學位，這也是遇到最尷尬的問題。目前官方沒有統一的查詢途徑，我們隻能去居委、派出所、學校詢問，但他們都沒有這個義務，這也需要業主足夠配合，建議在合同中明確出來，盡量避免買瞭學區房卻上不瞭對口校的悲劇發生。
不過在這方面，深圳政府就做的很完善（又是深圳），深圳福田區和南山區教委提供瞭統一的查詢途徑，可根據房屋相關信息查詢該房屋被哪所小學什麼時間鎖定瞭學位。
做這件事的邏輯沒那麼難吧，匯總每所小學每年新生的傢庭住址，然後開發一個系統，市民通過輸入房屋編碼（見產證）、物業詳細地址即可查詢該房近年是否有入學記錄。個人覺得單純通過物業地址查詢會涉及隱私。
相信本地政府也正在研發這種功能，要不然，確實會造成很多不必要的麻煩。
還有一個風險在小升初階段，即小學升初中大派位（可以理解成搖號）是近段時間讓很多傢長惶恐不安的因素。
這個政策在長寧區已經執行瞭多年（為什麼是長寧，因為優質公辦初中較均衡，往前翻），今年在北京也得到更大的推廣，不排除未來在上海更多區域實行全區小升初大派位政策。
最大利益受損者是當下對口優質初中的人，不過話說回來，這個政策對於能力強的學生而言是影響不大的，因為能力強者具備主動擇校權，可去考取與自身能力相匹配的強初中，而能力弱者若還有一定概率被搖到強校，何樂而不為。
因此，小升初大派位政策並沒有那麼可怕。
另外，使用權的房子，是不是學區房呢？
答案是yes。徐匯、黃浦、長寧、靜安就有很多新裡洋房，這些都是可以正常入學的，且參與排序時使用權房和產權房一視同仁。但長寧教委14年把使用權排在產權的後面，結果傢長跑去鬧，最後教委妥協瞭。對於這個歷史遺留問題，未來政策如何，目前不明朗。
這裡補充說一下租戶的問題，之前有看到過類似的新聞，租戶小孩占用瞭業主學區房的學位。
這種情況是有可能的，但從理論上講房東是完全可以避免的，租戶需要房東高度配合，需要拿著房產證原件和身份證等證件去居委和派出所辦理各種證明。因此，最保險的方法就是不配合。
當然，對於熱門校，租戶的情況屬於無戶無房，排位非常靠後，基本上是不可能被錄取的，會被統籌，但不排除個別租戶走關系，謹慎為好。
說瞭這麼多，有些人可能會很焦慮，這麼多政策，這麼多細節，稍不留神就會被坑。其實大可不必，焦慮源於未知，回頭把這篇文章再看一遍，再多問問更專業的人士和學校，絕大多數問題都可以搞定。
有人會問，那到底要不要買學區房？
這個問題，不能一概而論，得根據每個傢庭自身的情況來定。
學區房一方面能給孩子更好的教育條件，另一方面，學區房較普通住房也更保值增值，算是一舉兩得。但並不意味著上瞭好學校，父母就能高枕無憂，傢庭教育在整個教育環節中也是至關重要的。
附：129所熱門公辦小學列表 ↓（排序不分先後）
註：以上聊到的大部分數據、政策信息來自於2016年及2017年的各區教委、學校官網，以及傢長微信群、論壇等渠道，不做任何入學、升學等承諾。
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在上海，學區房是否無比重要？
原標題：在上海，學區房是否無比重要？
版權聲明：
本文作超值者知乎用戶@大餘，轉載已獲授權。
學區房，一個特別的名詞。教育資源分佈不均，傢長不願讓孩子輸在起跑
線上，直接讓北京上海等一線城市的學區房成為炙手可熱的高價搶購品。
本文以上海為例，談一談學區房的現狀和風險，以及學區房是否具有不可替代的重要意義。
目錄：
-上海優質高中/初中/小學有哪些
-好的升學規劃路線有哪些
-什麼是學區房
-上海學區房現狀如何
-學區房的政策及風險
01
上海優質高中/初中/小學有哪些
聊學區房為什麼要聊高中？
要知道學區房是體制內產物，而體制內繞不開高考，因此采取從“高中-初中-小學”倒推邏輯來聊學區房似乎也沒毛病，即普遍觀念會認為好的高中會影響初中，好的初中會影響小學。
至於“為什麼學歷不一定值錢，但學區房卻非常值錢”這種世紀難題不在本文討論范疇，知乎上就有這個問題，有興趣的盆友可以查查。
以下根據2016年清華、北大、復旦、上交的錄取人數羅列的上海高中名單。
其中包括赫赫有名的四大名校和八大金剛。上海中學，一本率接近100%，16年清北錄取瞭55人，要知道清北在上海每年共錄取200出頭，一個學校占比達1/4，另外復旦和上交101人。前段時間特別火的《中國詩詞大會》有位非常優秀的選手薑聞頁同學就是上中的學生。當然還有一位更火的選手武亦姝，也是來自四大名校之一的復旦附中。
緊隨上中其後的是華二，華東師范大學第二附屬中學，一本率97%，非常厲害，並且華二13年在閔行建立瞭一所分校，分校的師資是從本部調過來的，質量也很不錯，一本率88%。
復旦附中和交大附中的復旦、上交錄取人數也很可觀，占盡瞭先天優勢，一本率在95%左右，交大附中最近有微跌。
另外，必須要提一下閔行的七寶中學，近年來勢頭非常猛，單純從清北復交的錄取人數來看已沖擊到四大，甩其他八大幾條街，也有不少人斷言七寶必將改變四大的格局。
這裡有兩所不同體制的牛校。一所是浦東的上海實驗學校，另一所是虹口的上外附中。
我們常說四大名校、八大金剛，還有一個我們叫他“神仙學校”，就是上外附中。雖然他的清北復交錄取人數比不上四大，但我們看看他的畢業生去向就知道他的神之處。
有部分畢業生被耶魯、哥倫比亞這樣的常春藤錄取，還有被斯坦福、牛津、早稻田、港大這樣的世界名校錄取，隻有百分之十幾的人會參加國內高考或保送，成績也很突出。
這就是“神仙學校”，如果傢長想走出國這條路的話必買推薦，上外附中是不錯的選擇。
另一所不同體制的學校是上海實驗學校，采取的是獨一無二的十年制，小學4年，初中3年，高中3年，比同年級少2年，學生壓力和教學能力可想而知。雖然是公辦，但上實小學部是面向全市招生，錄取比例極低。
以上為上海頂尖高中的大體情況，關於數據較靠後的同等學校，列表中存在少許遺漏。
那麼這些牛校的生源是從哪裡來的呢？來看看上海的初中。
通過剛剛說到的四大八大對初中的預錄人數為參考，羅列出瞭各區優質的初中。
上海初中有一個特點，民辦初中整體比公辦要強。四大八大總預錄人數的前10名裡公辦初中就隻有靜安的市北，總預錄人數101人，這些數據幾乎都是市北的理科班貢獻的。
另一所不得不提的公辦牛初中就是上外附中的初中部，之前有提過他的高中——神仙學校，初中同樣備受關註，俗稱上外120。雖然是公辦，但沒有對口的小學，全市招生，錄取前120名，因此得名上外120。
120-360名的學生可以去上外附的一所民辦初中上海外國語大學第一實驗學校，俗稱克勒班，能力也不俗。另外上外120前50%的學生有機會考到上外附中高中部。
我們再來看看民辦初中，徐匯的華育，浦東的張江，閔行的上寶，從預錄數據來看都在頂尖行列，而且這三所初中都是由四大名校之首的上海中學承辦的，所謂的親父子關系。
顯然在高中預錄時占瞭不少優勢，這個優勢體現在上中預錄約240人，華育占瞭推薦107，張江22，上寶43，三校共占上中預錄的70%。前面說到的《中國詩詞大會》上海中學的薑聞頁同學就是華育初中畢業的。
這種如同親父子般的派系校還有復旦系，楊浦的復旦蘭生和復旦二附也是鼎鼎有名的初中，蘭生有60+畢業生被復旦附中預錄，前面說到的復旦附中的武亦姝就是復旦蘭生畢業的，復旦二附有20+預錄到復旦附中。
還有華二派系，傢族比較龐大，包括閔行的華二紫竹，嘉定的民辦華二，虹口的新華初中，普陀的進華中學。交附派系，榜上有名的有浦東的民辦交中。
雖說上海灘民辦初中整體要強於公辦，但單從區內來講，靜安區和長寧區的公辦還是要強於民辦的。
靜安有撐起公辦半邊天的市北初，還有靜教院和市西，靜教院是九年一貫的學校，其小學部在靜安區也是一梯隊。
長寧區的延安初和市三女中在區內也很突出，但市三女中隻招收女生，所以有人說長寧的男孩兒壓力大。
以上為上海頂尖初中和高中派系的大體情況，同樣關於數據較靠後的同等學校，列表中存在少許遺漏。
接下來看看各區頂尖的小學
討論小學沒有初中高中那樣清晰的數據，小學的升學數據是不公開的，全市也沒有統考，就沒有瞭統一的標準。這份表單主要是通過傢長的關註度，搜索熱度，學校本身的實力來評判。
可能有人會說上海的四大杯賽可以作為評判標準。確實，四大杯賽算是統考，我也參考瞭部分數據，但不得不說的有兩點。
1、杯賽更多的是依靠校外行為，即報培訓班雞血，校內影響因素較小，因此不能完全看杯賽成績來排名先後。
2、關於杯賽的命運，就在前段時間，我們看到四大杯賽中的小機靈杯取消瞭，亞太杯組織方也發表聲明，表示把進行中的17屆比賽更名為“52數學能力測評”，中環杯也表示不再舉辦此賽事，將更名為“思維100評測”。教委逐漸打壓競賽對於升學的影響，這是大趨勢。
我們來看小學。民辦公辦都有一些頂尖的學校。
民辦以徐匯的四大民辦最引人註目，徐匯隻有4所民辦小學，個個都大有名氣。
· 世界外國語小學聲名在外，其優勢在於外語，錄取率低至3%，另外世外小學大比例直升世外初中，也是很多傢長看中的，畢竟減輕瞭不少小升初的負擔。
· 逸夫小學以數學特長聞名，四大杯賽榜首常客，錄取率7%左右，不少優秀畢業生會進入華育、上外等頂尖初中。
· 盛大花園，面向全市招生，錄取率低於5%，去華育30+，據說很雞血。這樣全市招生的民辦校不多，我們收錄的還有靜安的上外靜小，虹口的上外附小、民辦麗英。上外附小就是我們前面提到的上外派系中的成員，也是非常難進的一所頂尖名校。
· 愛菊小學雖然稍遜色於前三校，但藝術特色是其最大優勢，吸引著眾多有藝術細胞的孩子，校址在法租界安福路，環境優雅。當然其錄取率也不高8%左右，畢業生少數能進華育/上外，大多數能進西南模范和西南位育，不過相較公辦而言仍然是很突出的。
徐匯除瞭四大民辦，還有四大公辦也值得關註。
匯師小學，緊鄰徐傢匯，以前是民辦，07年轉成公辦，學校質量有下滑，但其能力也足夠讓很多傢長心向往之。高安一小，姚明的母校，在徐傢匯公園旁邊，和向陽、建襄都屬於法租界，學校質量沒得說，房價也相當高。
這四所公辦小學在其總校附近都有分校，註意！分校有兩種情況：
1、高低年級分校，譬如高安路一小1-3年級在宛平校區，4-5年級在康平校區，兩校間距離不遠，且兩校區的學區劃片范圍是一致的。
2、分校是獨立的，譬如浦東的明珠A、B、C三所分校都有1-5年級，且學區劃片范圍也都是單獨的。地理位置上明珠A、B在濰坊板塊，C在三林。
說到明珠，我們來聊聊這所號稱上海灘公辦第一的小學。首先有個特例，作為公辦，明珠可以超綱，這可能是倪校長獨特的能力。另外，明珠非常非常雞血，也拿到瞭非常漂亮的成績，每年升入華育大概50人左右，占華育外區招生人數的1/4，升入上外120近20人，另外也有不少人升入瞭復旦蘭生、市北理、張江、上實這些前面提到過的牛初中。
作為公辦，明珠的牛可比肩徐匯的世外、逸夫、盛大和上外附小這些民辦校，同時還可享有公辦義務教育的福利，免學費。明珠受到如此追捧，可想而知。
另外，浦東的福山外國語小學名聲也是響當當的。福外的優勢在於外語，也有多個分校，福山/瑞華校區是高低年級，花園校區是獨立校區，都在源深板塊，而另一個獨立的證大校區在金橋板塊。還有一所福外正達是福外的民辦校，其實力也不可小覷。
楊浦的民辦比公辦強，但註意這三所公辦的入學門檻很高，要求全傢同戶，且落戶滿二年及以上。每所公辦小學都有一些入學要求，我們在後面的入學政策環節會詳細說到。
靜安的公辦比民辦強，其中靜教院我們之前聊初中的時候說到他是九年一貫制的，小學直升初中，近幾年也是非常火。15年底靜安閘北合並之後，可選的優質資源豐富瞭，同時競爭也增大瞭，老靜安是提倡快樂教育，老閘北是雞血出瞭名的，閘北實驗的奧賽成績非常突出就是雞血的效果。
閔行的七寶外國語，也是全市有名，尤其是奧賽和英語，七外16年四大杯賽排名全市第2，另外畢業生去向也很可觀，華育20+，上寶60，世外30+。不過去年下半年，七外吳校長退休事件鬧得沸沸揚揚，可見一個校長對於一所學校的影響還是很大的。
上外附小，全市招生，神仙校的開始，不過上外附小也有部分畢業生會選擇去華育、蘭生、張江這樣的牛初中。
長寧的江蘇路五小，建立瞭三個獨立的分校，欲打造名校集團，撐起長寧公辦小學一片天，是前面說到的武亦姝小學母校。像這樣的小學都是區內的佼佼者，就不一一展開，更多公辦優質小學詳見後文附表。
接下來我們梳理一下以上談到的高中、初中、小學比較清晰的升學規劃路線。
02
好的升學規劃路線有哪些
· 上中派系有華育、張江、上寶，三校共占上中預錄的70%。
· 華二派系的初中有嘉定的民辦華二、閔行的華二紫竹、虹口的新華初和普陀的進華中學。
· 復旦派系有一個特點，準入門檻是復旦教職工子女，僅有少量對外招生名額，這條升學路線也是大部分人公認的“復旦直通車”。
· 交大派系雖也有交大強大的基因，但整條升學路線並沒有那麼突出，除瞭交大附中保持中流砥柱外，交大附小和民辦交中目前很難進入頂尖行列。
· 上外派系，從上外附小到上外120，再到上外附中，這條神仙之路顯得格外耀眼。
這裡隻是羅列瞭上海知名的升學規劃路線，當然所有的路線都是基於你具備足夠能力的前提下，並不是說你進入某條路線，就萬事大吉瞭。
我們回到當下，小學階段，我們如何才能進入優質的小學呢？民辦，靠面談。公辦，靠學區房和準入門檻。本文以學區房為主，面談這塊知之甚少，有專門的機構培訓班。
針對孩子的面談一般考核表達能力、常識邏輯、模仿學習、閱讀、外語，還有禮儀。譬如：看圖說話，模仿屏幕中的動作，模仿多國語言及方言（英語、日語、西班牙語、上海話、粵語等）。
另外，有些學校會針對傢長面談，考察傢長的背景、教育理念和傢庭環境。
關於選民辦還是公辦？大多數傢長普遍存在的一種觀念就是，嘗試沖民辦，然後買一個學區房保底。（上海目前小學錄取順序是先民後公）
那我接下來就詳細講講學區房。
03
什麼是學區房？
“學區房”是一個民間概念，而非官方。從九年義務教育的角度講，每所房子都是學區房，顯然，我們關註的學區房並不是這個層面的，我們談到的學區房都是對口公辦、熱門、小學的房子。
這裡有三個關鍵詞。
第一：公辦，為什麼是公辦呢？隻有公辦小學才跟房子有對應關系，民辦跟房子沒關。我們常談到的學區房都是指的公辦學校。
第二個關鍵詞，熱門，為什麼隻關註熱門？顧名思義，那些鮮有人問津的，甚至是菜小的學校，大傢不會為瞭他而過多關註他所對口的房子，因此我們聊到的學區房都是對口還不錯的學校。但存在一些學校並不是一開始就備受矚目，而是隨著教學質量的提升慢慢進入大傢的視野，像老靜安的靜教院附小，10多年前接近菜小，換瞭校長之後，才逐漸成為靜安區一梯隊的小學。另外有些原本不錯的名校，近些年也有沒落的跡象，不過這種由於學校本身的質量導致的變動比例不大，而且周期不會短。
第三個關鍵詞，小學，為什麼是小學？有人可能會有疑問，初中不是也有對口地段一說嗎？確實，小學升初中也有地段生，但是，小升初是有篩選的，主要還是看小孩的能力，不局限於房子。能力強的小學生可以去考民辦初中，或公辦初中的特色班（重點班），若小孩能力較弱，即使有對口初中的房產，也隻能進入公辦初中的平行班（普通班），重點班和普通班可謂天壤之別。因此，初中學區房的性價比較低，本文不做重點討論。目前，大部分傢長關註的學區房主要還是小學階段。
總結一下，我們所講到的學區房就是，對口公辦的，熱門的，小學的房子。
以下為學區房更直觀的一種表現形式。
這是靜安區的靜教院附小的學區劃片范圍圖，他所對口的就是中間范圍內的住宅，圈外對口的就是另一所小學。絕大部分公辦小學都會有這麼一個劃片范圍，並且相互不重疊。
大傢可以關註一下自己現在住的房子對口的是哪所小學，若是熱門小學，你住的這個房子就是我們所說的學區房。
敲黑板，這裡需要註意一種特殊情況，靜安藝庭和靜安晶華園，有人會說這不是兩個商住樓嗎，怎麼會是學區房呢？特殊情況就在於這種樓是雙拼屬性，一部分是辦公產權，一部分是住宅產權，而住宅產權的房子能落戶，是學區房，不管房子裡放的是床和沙發還是放的辦公桌，主要看產權屬性。
我們瞭解到靜安藝庭11層及以上是住宅產權，靜安晶華園除瞭底商，上面也是住宅產權，是學區房。
這種樓的優劣勢也非常明顯 ，優勢在於能落戶，能上學，均價偏低；劣勢在於得房率低，居住品質一般，大部分沒有小區環境。後文中“學區房在售行情預覽”我們會看到更多這種具有住宅產權的商住樓。
為瞭更加直觀的瞭解學區房，我做瞭一張老靜安區13所公辦小學學區劃片總圖（2016版）
04
上海學區房現狀如何
環線分佈。內環內45%，占比遙遙領先，中環到內環間23.3%，外環中環間10.9%，外環外也有1/5的占比。
相對於北京，上海的優質教育資源分佈沒那麼極端，要知道北京的四個主城區，東城、西城、海淀、朝陽就把全北京90%以上的好學校占瞭。
我們再來看看板塊分佈情況。
129所優質校所在板塊的分佈情況。需要註意跨區域對比意義不大，譬如寶山的淞寶板塊，有5所優質校，但由於寶山的小學整體不突出，所以數量最多並不代表其價值最大，頂多說明在寶山區內有優勢。
各位關註的板塊中具體是什麼學校，詳見文末各區地圖附錄。
再來看看上海優質教育資源的占比情況。
優質教育資源占比從以下三個維度來看：
【學校維度】16.2%=145（優質公辦129+優質民辦16）／896（全上海總校數）
【人數維度】21.2%=3.6萬（優質校招生總人數）／17萬（全上海招生總人數）
【房屋維度】14.5%=110萬（優質公辦校覆蓋住宅總數）／760萬（全上海住宅總數）
從以上數據可以簡單看出：
1、優質校招生規模相對而言偏大（可能是由於社會期望和擴建）；
2、優質資源占比1/5，也就是10個小孩，有8個無法享用優質資源；
另一個現實是，似乎孩子的競爭對手也會越來越多，我們接下來看看上海過去這些年的新生兒數量。
這是過去16年來上海市新生兒的出生數量，已經突破瞭20萬，且2016年1月1日上海開放瞭二孩政策。
我們發現2012年的數據有些過高，能想到的主要原因可能是父母對龍寶寶情有獨鐘吧。
這樣紮堆兒會在6年後造成一個麻煩，和你分享資源的人尤其多，上好學校也就相對更難，我們俗稱2018／2019年為大年，面臨的形勢可能會更加嚴峻。
當然，我們也關註到一些利好消息。目前值得一提的是，教委早年提出創辦"傢門口的好學校"口號，學區化、集團化就是一種嘗試。以強校帶弱校，分享教師資源、軟硬件、管理經驗等，形成校與校間的強關聯。
以地理區域為基礎形成的就是學區化，像徐匯區的天平-湖南學區，涵蓋瞭周邊的小學和初中，有強校像愛菊、高安一小、建襄、向陽，也有弱校像世界小學。
以品牌校為核心組建的就是集團化，像浦東的明珠教育集團，成員校除瞭明珠ABC，還有明珠森蘭、明珠臨港、高東鎮小、祝橋小學。
這種學區化集團化的創新教育理念能否真正創造出更多優質教育資源，還有待時間考驗，我們拭目以待。
學區房的概念及現狀我們先聊到這，接下來我們看看學區房的入學政策。
05
學區房的政策及風險
學區房的準入門檻包括戶口和房產。
戶口的戶主需要是直系親屬或孩子本人，直系親屬包括孩子的爸爸、媽媽、爺爺、奶奶、外公、外婆，旁系不行或排序靠後，戶口掛靠在姑姑舅舅傢的，需要註意瞭。
其中有部分區域或學校還要求全傢戶口，比如靜安區就要求戶口本上必須全傢都在（爸爸媽媽孩子），而且戶主僅限父／母。楊浦一梯隊（二師附小、打一、控二）和虹口一樣都是非必要條件，有全傢三戶更好，沒有的話就需要報出生，報出生的意思就是小孩出生後戶口就落在這裡，一直到上學，6年未動，這種也是最先錄取的一撥人。
另一個準入門檻是房產，產權人要求是直系親屬或孩子，其中浦東新區政策原文如下“房產證產權人須是戶主（全部或共同共有產權）；學生本人是戶主的，需提供學生本人或父母為產權人（全部或共同共有產權）的房產證”，這是別的區縣政策中沒提到的。
該政策的出發點大概是產權人要清晰，無旁系等其他人。因此可以理解成：若父母為產權人，且劃分比例（合計100%），也符合要求。
不管怎樣，還是建議有需求的朋友去教委官網咨詢。
有瞭房產和戶口，並不意味著萬事大吉瞭，落戶時間或產證登記時間才是我們需要劃的重點。
我們知道熱門校擠破頭，往往會出現報名人數遠超計劃招生人數的情況，這個時候就需要排隊。
表中整理瞭各區要求最嚴，也是最熱門的一些情況。
老靜安和長寧16年政策要求“滿一年以上”，老靜安還有全傢三戶的要求。
老閘北是要求滿兩年，但閘北實驗很火，建議至少三年，同樣也是三戶。
楊浦一梯隊也是滿兩年，同時要求三戶，若不能滿足三戶，就需要報出生，另外打一更嚴。其他校就按時間長短排序錄取。
普陀一梯隊也是要求滿兩年，其餘按時間排序。
虹口的條件是三選一，三戶三年，三戶有房，四老報出生。三戶三年沒提房產，三戶有房沒提落戶年限，但一梯隊的四中心和三中心很火，基本上還是需要三戶有房落戶兩年及以上。
接下來就是按時間排序瞭。
徐匯一梯隊四大公辦至少三年，浦東一梯隊明珠、福外、六師附小也要三年才保險一點，但也要視當年報名人數而定，我們前面提到的2018／2019年是大年，說不定到時候三年都不保險，並且越往後可能越嚴。
閔行一梯隊是滿三年優先，黃浦上外要求滿三年，蓬萊二小滿兩年，其餘按時間排序。
以上為上海優質公辦小學的入學門檻，未來不排除將越來越嚴。時間就是金錢，在學區房這件事上也體現的淋漓盡致。
這裡補充一點，有些落戶時間是按整年來算的，會有一個截止日期，譬如老靜安截止日期是4月30日，也就是說若戶口本上標註的落戶時間為5月1日，就意味著到第二年4月30日還不到一年，到時候學校就有理由卡你，建議最好不要在這種時間點上落戶，盡量提前一些。有些區域可能不是4月30日，因校而定。
我們來匯總一下入學排隊順序。
整體上人戶一致排在首位，然後是人戶分離，最後是各種其他情況，集體戶、廉租房、居住證、隨遷子女。
我們剛剛聊到的準入門檻都是屬於人戶一致的情況，即使是第一順位，也需要更細的排序。最先錄取的人群是戶主、產權人直系，加報出生，也就是落戶時間6年的。然後戶主、產權人相同，看落戶時間長短，依此類推。若落戶時長相同，看戶主、產權人的關系，一般情況下父母排在四老之前，因校而定。
這裡還要註意一個細節，戶主和產權人最好是同一人，不排除是同一人的情況排在不是同一人的前面。雖然政策沒明說，但就有這樣的案例。變更戶主是相對比較方便的，時間很快，而改產權人可能會涉及到貸款未還清等問題。
以上即為需要傢長們重點關註的關鍵信息。知道瞭這些，再遇到有人跟你講買瞭這個房子就能進某某小學，你就知道他是及其不專業和不負責任的。
06
學區房的風險有哪些？
學區房怎麼還會變？
學區劃片范圍每年存在細微的變動，變動的概率和范圍不大，但對於變動的小區來講都是不小的考驗。
原因有很多，學校擴建、新建校、超負荷、招不滿。譬如，2017年3月15日各區教委公佈的最新政策，靜安區的一師附小學區就變動瞭，原本一師附小隻對口三和、四和居委，今年把武南居委和葉慶居委一部分也劃入到瞭一師附小，劃入的居委之前對口的分別是萬航渡路小學和靜安二中心，要知道這和一師附小比還是有挺大差距的，尤其是二中心（詳見下圖）。
很快，我們便看到瞭這種新聞：一漲再漲！少則60萬多則120萬，靜安二手房怎麼瞭？
另外，我們還發現黃浦區也有學區變動，原本對口新凌小學的民立、黃浦新苑、制造居委被劃入到瞭上師大附屬盧灣實驗小學，而原本對口上師大附屬盧灣實驗小學的徐一、徐二居委被劃入到瞭盧灣一中心（詳見下圖）。
對誰利好，大傢自有判斷。
關於學區劃片范圍變動的情況，給的建議就是盡量買過去幾年一直都對口該小學的房子，相對而言較穩定。
學區房還有一些風險。名額限制也是炒得比較熱的一個話題。
五年一戶的意思就是，這個房子五年內隻能有一個小孩上到對口的小學，多胞胎、二孩除外。
舉個例子，若上傢小孩2016年上的小學，那下傢接盤之後，至少要到2021年才能上對口小學，這個一定要好好算清楚。
註意，這個政策沒有倒追機制，也就是說政策頒佈之前使用過學位，不算在內。
不難理解，這是一個抑制學區房過熱的政策，由老靜安區2014年首先執行，目前大多數區縣皆實行瞭類似政策，其中黃浦、長寧、寶山是全區執行，徐匯、靜安、浦東、閔行、虹口、楊浦是部分校執行。五年一名額對於轉手也存在一定的影響，下傢可選餘地會窄一些。北京深圳是六年一名額，其小學是六年制，對房價的影響周期更長。
有人會問，我怎麼知道這個房子上傢到底用沒用過學位，這也是遇到最尷尬的問題。目前官方沒有統一的查詢途徑，我們隻能去居委、派出所、學校詢問，但他們都沒有這個義務，這也需要業主足夠配合，建議在合同中明確出來，盡量避免買瞭學區房卻上不瞭對口校的悲劇發生。
不過在這方面，深圳政府就做的很完善（又是深圳），深圳福田區和南山區教委提供瞭統一的查詢途徑，可根據房屋相關信息查詢該房屋被哪所小學什麼時間鎖定瞭學位。
做這件事的邏輯沒那麼難吧，匯總每所小學每年新生的傢庭住址，然後開發一個系統，市民通過輸入房屋編碼（見產證）、物業詳細地址即可查詢該房近年是否有入學記錄。個人覺得單純通過物業地址查詢會涉及隱私。
相信本地政府也正在研發這種功能，要不然，確實會造成很多不必要的麻煩。
還有一個風險在小升初階段，即小學升初中大派位（可以理解成搖號）是近段時間讓很多傢長惶恐不安的因素。
這個政策在長寧區已經執行瞭多年（為什麼是長寧，因為優質公辦初中較均衡，往前翻），今年在北京也得到更大的推廣，不排除未來在上海更多區域實行全區小升初大派位政策。
最大利益受損者是當下對口優質初中的人，不過話說回來，這個政策對於能力強的學生而言是影響不大的，因為能力強者具備主動擇校權，可去考取與自身能力相匹配的強初中，而能力弱者若還有一定概率被搖到強校，何樂而不為。
因此，小升初大派位政策並沒有那麼可怕。
另外，使用權的房子，是不是學區房呢？
答案是yes。徐匯、黃浦、長寧、靜安就有很多新裡洋房，這些都是可以正常入學的，且參與排序時使用權房和產權房一視同仁。但長寧教委14年把使用權排在產權的後面，結果傢長跑去鬧，最後教委妥協瞭。對於這個歷史遺留問題，未來政策如何，目前不明朗。
這裡補充說一下租戶的問題，之前有看到過類似的新聞，租戶小孩占用瞭業主學區房的學位。
這種情況是有可能的，但從理論上講房東是完全可以避免的，租戶需要房東高度配合，需要拿著房產證原件和身份證等證件去居委和派出所辦理各種證明。因此，最保險的方法就是不配合。
當然，對於熱門校，租戶的情況屬於無戶無房，排位非常靠後，基本上是不可能被錄取的，會被統籌，但不排除個別租戶走關系，謹慎為好。
說瞭這麼多，有些人可能會很焦慮，這麼多政策，這麼多細節，稍不留神就會被坑。其實大可不必，焦慮源於未知，回頭把這篇文章再看一遍，再多問問更專業的人士和學校，絕大多數問題都可以搞定。
有人會問，那到底要不要買學區房？
這個問題，不能一概而論，得根據每個傢庭自身的情況來定。
學區房一方面能給孩子更好的教育條件，另一方面，學區房較普通住房也更保值增值，算是一舉兩得。但並不意味著上瞭好學校，父母就能高枕無憂，傢庭教育在整個教育環節中也是至關重要的。
附：129所熱門公辦小學列表 ↓（排序不分先後）
註：以上聊到的大部分數據、政策信息來自於2016年及2017年的各區教委、學校官網，以及傢長微信群、論壇等渠道，不做任何入學、升學等承諾。
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